租金上漲與租房難如何化解?專家呼吁出臺住房租賃法

8月23日，鏈家旗下北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司發(fā)布《自如關(guān)于堅決配合政府調(diào)查的說明》表示，北京市監(jiān)管部門日前發(fā)布對租賃市場調(diào)查情況，自如作為被調(diào)查的房屋租賃企業(yè)之一，高度重視、認(rèn)真配合政府部門的調(diào)查，全面接受相關(guān)查處結(jié)果，并將在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深度自查、堅決整改。

此前一天，北京住建委對包括自如在內(nèi)的23家中介機(jī)構(gòu)因為涉嫌存在違法違規(guī)問題予以公開曝光。

伴隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)的介入，北京長租市場存在的亂象有望得到進(jìn)一步規(guī)范，但是如何化解租金上漲與租房難仍是擺在面前的難題。

建立完善數(shù)據(jù)系統(tǒng)，反應(yīng)真實狀況

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。

從租賃房源類型上看，主要分兩種：整租與合租。目前全網(wǎng)在租房源中，整租房源占比26.67%，合租房源占比73.33%。合租占比超7成，合租成為主流租賃方式。

租金方面，報告顯示，從整租房源不同居室租金情況來看，開間及其他房源價格最低，由于開間中商辦項目占比較高，水、電等費(fèi)用較高，且面積小于一居室，因此租金遠(yuǎn)低于一居室，平均租金3893元/套/月。三居室方面，受部分高端小區(qū)的改善租賃房源價格帶動影響，三居室租金價格遠(yuǎn)高于二居室。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，控制房租僅靠約談、承諾遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

張大偉表示，北京樓市調(diào)控力度已經(jīng)領(lǐng)先全國，住建委約談租賃企業(yè)后，租賃企業(yè)承諾的發(fā)布體現(xiàn)了調(diào)控政策開始關(guān)注房租，如果房租不穩(wěn)，調(diào)控的政策可能繼續(xù)重磅加碼。

“租賃市場缺乏一個準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)，現(xiàn)在看，大部分都是一些參與租賃市場交易的機(jī)構(gòu)發(fā)布，很難說沒有干擾因素。”張大偉稱。

據(jù)中新社國是直通車報道，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受媒體采訪時指出，“此輪有關(guān)租金的爭論，有望成為促成租賃市場政策完善的契機(jī)。”在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制、租售并舉住房制度的大框架下，房源信息普查、租賃信息平臺建設(shè)等行業(yè)“基礎(chǔ)設(shè)施”正逐漸完善，從而盡快為行業(yè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

住房租賃法立法需加速

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，化解租金上漲與租房難，一是需要住房租賃法的立法。保障租房一方的基本權(quán)益。

本輪上漲中，出現(xiàn)中介吃差價、“二房東囤房”以及房東見利肆意違反合同哄趕租客等行為。打擊壟斷炒租。不得哄抬租金搶占房源，更不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。這方面必須以法律來進(jìn)行限制和規(guī)范，保障租客權(quán)益。實際上，租金上漲的管控在發(fā)達(dá)國家已有參照。

德國通過《民法典》《租金額度規(guī)定法》《出租權(quán)利修改法案》等立法渠道，對維護(hù)承租人合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，并對一定期限內(nèi)的最近漲幅做出限制。美國的法律還規(guī)定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過平均工資的增加幅度和通脹幅度;房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，只要房客有正當(dāng)理由，比如失業(yè)，哪怕白住三個月，也不能趕走房客。房東與房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判決誰是誰非。房東在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負(fù)責(zé)日常維修服務(wù)等等。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感，租賃市場才能有良性的發(fā)展。

其二是金融制度突破。放開房地產(chǎn)投資基金，這樣就可以解決自持項目與長租平臺高成本的問題。

其三是完善住房制度與住房供應(yīng)體系，允許企業(yè)拿地自建職工房，并給金融、稅收、財政的優(yōu)惠政策。并且共有房、租賃房、公租房的必須保障立馬上市供應(yīng)，規(guī)定享受對象不設(shè)置限制戶籍門檻。

其四是培育住房租賃市場，促進(jìn)房屋租賃行業(yè)快速發(fā)展。目前，全國已有超過40座城市多次發(fā)布相關(guān)政策，細(xì)化房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展和監(jiān)管，涉及租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個層面，涉及公共服務(wù)權(quán)益、住房公積金、稅收優(yōu)惠、租賃權(quán)益保障等多個方面，但顯然，政策支持還一時難解剛需之渴，房源供給的結(jié)構(gòu)性短缺仍是制約我國住房租賃市場發(fā)展的一大瓶頸。

澎湃新聞記者 計思敏

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