千萬(wàn)房產(chǎn)被代理百萬(wàn)“賤賣”

業(yè)主狀告代理人 法院判決合同無(wú)效 法官提醒：業(yè)主委托代理人需謹(jǐn)慎

市值為1335萬(wàn)元的6套房產(chǎn)，在受托人手中竟然只賣出110萬(wàn)元的價(jià)格。近日，廣州市荔灣法院宣判了一起房屋買賣合同糾紛，法院認(rèn)為受托人的行為嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，房屋買賣行為屬惡意串通損害第三人利益的情形，確認(rèn)合同無(wú)效。

歡喜：六套房屋火速找到買家 售價(jià)百萬(wàn)

李女士為海外華人，其父于生前在廣州西關(guān)置有一套老房子，由政府代管。由于人在海外，李女士和其他繼承人共同出具《委托書(shū)》給陳先生，全權(quán)委托陳先生辦理僑房發(fā)還、房屋管理、出售等事宜。

2011年，房屋部門通知，該老房子已獲批準(zhǔn)撤管，并確認(rèn)該老房子經(jīng)拆遷在原址補(bǔ)償共6套房屋，住宅建筑面積約720平方米。經(jīng)陳先生協(xié)助，該6套房屋于同年登記在了李女士等繼承人名下。因不便對(duì)房屋進(jìn)行管理、使用，李女士等產(chǎn)權(quán)人就授意陳先生可將房屋出售。

不久，陳先生就反饋了好消息，6套房屋已找到買家，售價(jià)金額110萬(wàn)元。不熟悉國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的李女士滿心歡喜，很快就向陳先生出具了委托書(shū)，委托陳先生將房產(chǎn)補(bǔ)償交易稅后應(yīng)收110萬(wàn)元款項(xiàng)劃入其指定收款賬戶。

意外：房屋買家公司法人是代理人兒子

令人意外的是，簽訂委托書(shū)后，李女士收取房款的過(guò)程并不順利。陳先生僅于2013年分兩次向李女士轉(zhuǎn)賬了共26萬(wàn)元，余款拖至2016年才支付，李女士為此心里不安。2016年，李女士通過(guò)在房屋部門調(diào)取房產(chǎn)交易檔案發(fā)現(xiàn)，在2012年2月，陳先生與買方富某公司簽訂了6份房地產(chǎn)買賣合同，6套房屋總售價(jià)為480萬(wàn)元。更令人意外的是，房屋的買方富某公司的法定代表人陳某寧竟然是陳先生的兒子!

帶著巨大的疑問(wèn)，李女士繼續(xù)進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而了解到，陳某寧原為富某公司的股東和董事，在2012年6月即上述買賣合同簽訂后，陳某寧辭去了董事職位，轉(zhuǎn)由陳先生擔(dān)任董事，陳某寧持有的公司股份也全部轉(zhuǎn)讓給了陳先生，至此，陳先生成為富某公司的董事并持有該公司100%的股份。

震驚：6套房產(chǎn)在2012年評(píng)估總值已過(guò)千萬(wàn)

隨著調(diào)查深入，李女士也逐漸對(duì)近年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況有所了解。她認(rèn)為，即使按陳先生與富某公司簽訂為480萬(wàn)元的售價(jià)，房屋每平方米價(jià)格僅為6000余元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)售價(jià)。此時(shí)的李女士深深地感覺(jué)到受騙，遂連同其他產(chǎn)權(quán)人、繼承人，向廣州市荔灣區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)陳先生與富某公司簽訂的上述房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效，富某公司將房屋產(chǎn)權(quán)變更回李女士等權(quán)利人名下。

法庭上，陳先生辯稱，他只是委托代理人，不是買賣合同的當(dāng)事人，在他和富某公司簽訂買賣合同時(shí)，他與富某公司沒(méi)有法律上的關(guān)聯(lián)。出售房產(chǎn)經(jīng)過(guò)房管部門評(píng)估和備案登記，不存在低價(jià)交易的問(wèn)題。而且李女士多年后才訴求返還、變更過(guò)戶，不符合法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。

在案件審理過(guò)程中，法院根據(jù)李女士的申請(qǐng)，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該6套房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)論，該6套房屋在2012年2月的市場(chǎng)總價(jià)值為1335萬(wàn)元。

判決：串通低價(jià)買賣損害委托人利益的合同無(wú)效

廣州市荔灣區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳先生以自己名義與富某公司簽訂6份《房地產(chǎn)買賣合同》，分別將建筑面積逾720平方米的6套房屋約定以480萬(wàn)元的價(jià)格出售，出售房屋的重大決定事先沒(méi)有取得李女士及其他房屋繼承人的同意或指示，事后也沒(méi)有將交易的真實(shí)信息披露并將交易利益轉(zhuǎn)移給委托人，僅僅向委托人支付了110萬(wàn)元房?jī)r(jià)款，嚴(yán)重違背了受托人的誠(chéng)實(shí)信用。陳先生與富某公司的買賣明顯不符合日常生活經(jīng)驗(yàn)法則。6套房屋經(jīng)評(píng)估在2012年買賣時(shí)市場(chǎng)總價(jià)值為1335萬(wàn)元，與買賣雙方約定的交易價(jià)格480萬(wàn)元相距甚遠(yuǎn)。而買賣房屋時(shí)陳先生的兒子陳某寧是富某公司的董事，之后陳先生成為公司實(shí)際控制人。從這一系列動(dòng)作，清晰可見(jiàn)富某公司與陳先生關(guān)系甚為密切，房屋買賣的交易極不正常。二者存在明知其行為會(huì)損害房屋繼承人的主觀惡意，相互串通配合實(shí)施以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格買賣房屋獲取巨額利益的意思聯(lián)絡(luò)，并實(shí)際履行了將房屋過(guò)戶登記至富某公司名下的客觀行為，達(dá)到了陳先生實(shí)際控制的富某公司侵占房屋的目的，造成了李女士及其他房屋繼承人喪失房屋所有權(quán)益的后果。法院遂判決，確認(rèn)上述6份房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效，富某公司協(xié)助將房屋產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)戶登記至李女士等產(chǎn)權(quán)人名下。

法官說(shuō)法：

受托人惡意侵占委托人房屋

荔灣區(qū)法院民三庭庭長(zhǎng)蔣斌表示，李女士等房屋繼承人基于對(duì)陳先生辦事能力和信譽(yù)的了解，相信其能處理好委托的事務(wù)，與陳先生建立了委托合同關(guān)系。陳先生接受委托是出于愿意為委托人服務(wù)以及對(duì)自己能夠完成委托的自信，也是建立在對(duì)委托人有充分了解和信任基礎(chǔ)上的。建立委托合同關(guān)系后，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，并如實(shí)報(bào)告委托事務(wù)的處理情況，以維護(hù)委托人的利益。受托人出售房屋的重大決定應(yīng)事先取得委托人的同意或指示，事后將交易的真實(shí)信息披露并將交易利益轉(zhuǎn)移給委托人。本案中陳先生將房屋出售給自己實(shí)際控制的公司，這樣的房屋買賣交易明顯不符合日常生活經(jīng)驗(yàn)法則。買賣雙方存在明顯的串通損害委托人利益的主觀故意和意思聯(lián)絡(luò)，并實(shí)際將房屋辦理過(guò)戶登記至所謂的買受人名下，達(dá)到了惡意侵占委托人房屋的目的，造成了委托人喪失房屋所有權(quán)益的后果。陳先生的行為嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，房屋買賣行為屬惡意串通損害第三人利益的情形，依法應(yīng)為無(wú)效。

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