房主舉報自家住宅違建！上海中駿天譽小區(qū)千萬豪宅陷“違建”門

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰|上海報道

房主舉報自己的房子是違建?是的，這樣戲劇化的情節(jié)在上海發(fā)生了。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者近日接到上海購房者吳先生的投訴稱，位于上海普陀區(qū)的中駿天譽家苑所謂的贈送面積系“違法建筑”。

成交價2000余萬元的精裝修房的“贈送”部分竟成了違建?購房者吳軍將自家的“違建”舉報了。他與鄰居李艦一起實名舉報了各自家里的“違建”并訴諸法律，要求退房并賠償，上海市相關(guān)部門已經(jīng)介入調(diào)查。

業(yè)主的擔(dān)憂：我以后找誰說理去？

吳軍向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者反映，他于2017年11月支付房屋的首付款及相應(yīng)款項約850萬元，以女兒的名義購買了位于上海普陀區(qū)萬泉路122弄的中駿天譽家苑小區(qū)的一套復(fù)式住宅，再貸款1260萬元，每月需還貸6萬多元。

“我們首付了約690多萬元、車位95萬元、契稅等約850萬元，銀行貸款1260萬元，原本約定現(xiàn)款買現(xiàn)房，付了定金才發(fā)現(xiàn)房屋屋頂以及3個衛(wèi)生間嚴(yán)重漏水，空調(diào)銅管采用舊銅管且小段焊拼而成，每塊大理石十幾個沙眼。質(zhì)量瑕疵數(shù)不勝數(shù)，并不符合現(xiàn)房銷售條件。”吳軍告訴記者。

在維修過程中，吳軍從與維修工人的一次交流中得知，中駿銷售人員隱瞞了“違章搭建”的事實。

2018年4月，吳軍發(fā)現(xiàn)有城管在拆除該小區(qū)的多棟別墅圍墻，部分被認(rèn)為附有違法建筑的房屋其交易被凍結(jié)。這引起了他的警覺。

而后，吳軍于2018年10月通過朋友拿到了所購房屋的原始規(guī)劃圖紙，“經(jīng)過比對，才知道被房產(chǎn)商騙了：復(fù)式住宅的二樓裝修好的臥室、衛(wèi)生間以及衣帽間等竟是違規(guī)加蓋的。連一樓的廚房也是開發(fā)商將陽臺改造而來的。”

吳軍告訴記者，中駿還要求他們簽署《房屋改造聲明》，并與上海華地建設(shè)工程有限公司簽訂《房屋改造施工協(xié)議》。“這嚴(yán)重違背了契約精神，涉嫌欺詐。因該小區(qū)幾乎每套房屋都有無證建筑，其中的兩棟共58套房屋被認(rèn)定為附有違法建筑已被普陀區(qū)城管局凍結(jié)交易，我的房屋也有隨時被凍結(jié)的風(fēng)險。”

李艦也發(fā)現(xiàn)了類似的問題，并打算展開維權(quán)行動。

按照正常邏輯，開發(fā)商玩了個小聰明，制造了一個賣點，業(yè)主也白白多得了使用面積，看起來是一件“雙贏”的事，為何“吳軍們”還要舉報自己家的房子?

吳軍解釋稱：“現(xiàn)在還沒最后收房，我還有主動權(quán)，如果今后我家被別人舉報了，開發(fā)商會說是我自己認(rèn)可收房了，執(zhí)法部門肯定是找我處理，這些主要房間一旦被認(rèn)定為違建，那我找誰說理去?”

中駿前員工爆料：多個項目都有違建？

中駿天譽小區(qū)為上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，該公司注冊地為上海市普陀區(qū)，法人代表為鄭曉東，是上海中駿置業(yè)控股有限公司子公司。2017年6月，小區(qū)交付使用。

針對吳軍的舉報，上海普陀區(qū)萬里街道辦事處出具的“關(guān)于萬泉路122弄中駿天譽小區(qū)涉嫌違法搭建的核查情況”顯示：市民吳先生系中駿天譽小區(qū)26號1702室購房人，房型為復(fù)式房型。該購房人于2017年11月11日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，合同面積為229.75㎡，其中套內(nèi)面積175.38㎡，單價為8.5萬元，總價1953萬元。2018年1月23日，該購房人獲得《中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證書》，證書上表明該處產(chǎn)證面積為228.41㎡。

萬里街道辦事處的核查情況認(rèn)定，吳先生的復(fù)式房屋存在無證建筑，面積約70㎡(現(xiàn)已委托專業(yè)第三方檢測公司進(jìn)行檢測，實際面積以檢測報告為準(zhǔn))。此部分無證建筑，購房人并未出資購買。

普陀區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些“無證建筑”目前還不能被認(rèn)定為“違法建筑”，而要進(jìn)一步認(rèn)定是否屬于違法建筑還需要第三方檢測，城管及相關(guān)職能部門將進(jìn)一步調(diào)查取證并依法處置。

而中駿天譽小區(qū)被認(rèn)定為附有違法建筑已有58戶。

中駿天譽別墅(編者注：中駿天譽家苑有多種套型，含聯(lián)體別墅)的廣告上寫著買220平米送300平米至400平米。“公寓半贈送則半違建，全贈送全違建，”吳軍說，“更夸張的是，要求高層業(yè)主放棄綠地使用權(quán)的條款也被寫進(jìn)了合同。”

為什么要這么做？

2018年8月，一則關(guān)于該小區(qū)“拆圍墻”的報道有過這樣的表述：開發(fā)商在整個項目審批通過，可以對外銷售之后，又私自動了手腳，拆掉了公共綠地的綠籬重新設(shè)了圍墻，圈成了別墅的私人庭院。開發(fā)商一邊把“私家花園”作為“別墅”賣了高價，一邊又在高層住戶的賣房合同里加了一條“自愿放棄公共綠地使用權(quán)”的霸王條款。有業(yè)主的庭院面積達(dá)到700平方米，“私家花園”溢價480萬元。

有業(yè)主告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，中駿前員工曾向他們透露，中駿的多個項目都有違建情況，“說白了，是打時間差，在拿地和交付之前，規(guī)劃建設(shè)部門管;交付后是房管、城管部門管，這中間就有銜接空窗。那么，他們只要把這當(dāng)中時間拖長一點，就能做些動作，面積‘變大’了，產(chǎn)生溢價。”

該員工還稱，中駿在浙江、福建一帶此類“套路”用的更多，退一步說，這樣的方法業(yè)主也會得利、地產(chǎn)商也得利，如果雙方關(guān)系還融洽，不會曝光出來，一起“鉆了空子”。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾致電中駿天譽原銷售部有關(guān)負(fù)責(zé)人，對方表示，目前國家不允許“買贈”的方式，現(xiàn)在中駿沒有這樣的項目了。

律師：開發(fā)商違法成本低

上海勁力律師事務(wù)所高級合伙人高永峰律師告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，中駿天譽小區(qū)開發(fā)商對以贈送的面積方式，來推銷自己的房地產(chǎn)項目，實際存在虛假宣傳問題，違反了《廣告法》，應(yīng)該受到罰款甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照等處罰。

高永峰認(rèn)為，“關(guān)鍵還是執(zhí)法力度、監(jiān)管手段等不夠給力，還沒有真正觸動開發(fā)商的利益。”

吳軍對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說：開發(fā)商提出讓他們撤銷在城管的投訴，雙方協(xié)議退房。但他們并不愿意撤銷投訴。

年前，吳軍他們與開發(fā)商協(xié)商退房的條件是，按銀行貸款利率年化4.75%賠償，外加一些補(bǔ)償。“但如最后不能達(dá)成一致，只能正式起訴。”

據(jù)吳軍提供的與中駿集團(tuán)某高層的微信聊天記錄顯示，針對退房的賠償金額，這位高層稱“希望各退一步，盡快解決。”

針對吳軍投訴的違建等諸多問題，記者多次撥打該高層手機(jī)以了解情況，但對方電話始終處于轉(zhuǎn)至移動小秘書狀態(tài)。

(應(yīng)采訪對象要求，文中吳軍、李艦為化名)

購買人放棄對露臺、花園的使用權(quán)無異議，且不作為構(gòu)成解除合同的理由及購房合同無效之事由。還有十五條等均被質(zhì)疑是霸王條款。

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