今年北京房地產(chǎn)市場即將收官，2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬套，相比2016年的27萬套減少了51%，成交量創(chuàng)下2015年以來的新低。據(jù)部分中介透露，現(xiàn)在部分二手房成交價，同戶型的房源，比起3月份成交高峰時差不多下降了15%-20%。11月以來，北京二手房成交量有所回升，但二手房市場仍呈現(xiàn)出量升價跌的趨勢，成交均價繼續(xù)回落約0.8%。

降價房源成同小區(qū)“風(fēng)向標(biāo)”

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，11月份，北京整體二手住宅成交均價繼續(xù)下降，降幅約0.8%，而在成交房源中，降價房源的占比達(dá)到96%，和上月相比小幅上漲了4個百分點(diǎn)，為今年以來的高位水平;價格不變房源與漲價房源，占比分別為3%和1%。

據(jù)不少一線經(jīng)紀(jì)人反饋，“現(xiàn)在的成交價，同戶型比起3月份成交高峰時差不多下降了15%-20%，而隨著成交價格的下滑，新出房源的掛牌價格也隨之走低”。

近段時間，價格的下行已經(jīng)顯現(xiàn)出連帶趨勢，新成交的房源，往往成為同一小區(qū)的“風(fēng)向標(biāo)”。東四環(huán)一套168平米的房源，業(yè)主原先的掛牌價1300萬，而隨著小區(qū)里一套同戶型房源1200萬元成交，該業(yè)主近期就將掛牌價調(diào)整到1180萬。

一名鏈家地產(chǎn)的中介人員告訴北京青年報記者，通州首開國風(fēng)美倫大約90平方米的三居室，今年年初的時候大約320萬，3月份的時候成交價達(dá)到360萬，最高時掛牌價一度達(dá)到390萬，如今，這個戶型的房源掛牌價已經(jīng)跌回到330萬，如果議價的，大約有10萬到20萬的空間，也就是說，該小區(qū)房源的實際成交價將比高點(diǎn)時下降15%左右。

麥田房產(chǎn)一位回龍觀片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理表示，“上個月遺留的幾位客戶，這個月初都全部成交了”，主要是因為新掛牌出來的房源，價格比之前的房源有所下降，達(dá)到了他們的心理價位。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京二手房房價整體下降非常明顯，部分區(qū)域房源房價下降幅度超過20%，房價水平重回2016年四季度。

1000萬的房子現(xiàn)在能砍價66萬

在賣方價格預(yù)期不斷下調(diào)的同時，買方群體在購房談判中話語權(quán)增加，買方市場已經(jīng)確立。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，11月份買方整體議價幅度(買方議價=成交價/最后一次報價-1)達(dá)到-6.6%，也為今年以來的高位。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，“317新政”實施以來，北京二手房市場的買家議價幅度持續(xù)拉大，4月份的議價幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說，一套掛牌價1000萬的房子，經(jīng)過買家議價，在4月份平均能以982萬成交，而11月份則平均能以934萬成交;相比較之下，買家砍價平均從18萬上升到66萬。

北青報記者昨日在鏈家、我愛我家多個門店了解到，現(xiàn)在只要你真心要買，中介就會幫你去砍價，如果運(yùn)氣好，遇上著急出售的賣家，砍個10%—20%也不是沒有可能，近期有不少這樣的案例。一般情況下5%—10%的空間是有的。

投資投機(jī)性購房需求被抑制

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，11月份北京二手房共網(wǎng)簽8733套，環(huán)比上漲37%。不過，目前成交量雖較前期明顯增加，但還是處于較低水平，同比去年仍然下降了約60%。

盡管市場尚未完全走出觀望，但是，由于目前政策環(huán)境和價格走勢都較為平穩(wěn)，有部分客戶在年底開始陸續(xù)出手。麥田房產(chǎn)西山片區(qū)的一位區(qū)域經(jīng)理則表示，“現(xiàn)在感覺客戶群體多了一點(diǎn)，但需求比較多的還是2000萬以下的房源，這主要是因為目前這邊真正出手的客戶，還是置換改善的需求。價格檔位在4000、5000萬或更高的豪宅，現(xiàn)在還是比較難成交。”

麥田房產(chǎn)認(rèn)為，目前的市場基本面保持平穩(wěn)，剛需、剛改仍然是需求主流，預(yù)計年底前市場將保持目前的平穩(wěn)走勢。

張大偉認(rèn)為，預(yù)期2018年北京二手房市場成交量還會維持較低的水平，樓市調(diào)控的積極作用正逐步顯現(xiàn)。今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期，投資投機(jī)性購房需求將被抑制，住房逐步回歸居住屬性。(文/本報記者 朱開云)

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